十年一轮回

　　华远从1992年开始股份制，1994年和华润合资，1996年操作华润置地上市，到2001年，又重新回到二次创业华远，整个儿转了一个圈。所以，号称“十年画圆”。

　　这十年给我的教训就是，无论合资不合资，你都得控股。他们实际上是有点儿违约的。合约上明确规定，第一届董事会不能换人。因为上市的缘故，为了稳定，他们就把合约延长到2000年了。也就是说，实际按照合约，在2000年之前，他们是没有权利换我的领导班子，也不能换总经理。

　　我们十年画这一个圆，对华远来说，第一个，不管怎么样，通过资本运作、上市，原来我们的个人股呢，基本上都用三块多钱回购了。所有的私人股权，大家都赚了一笔钱。第二个，公司也赚了一大笔钱。当初入资的时候，评估只评了八千多万人民币，后来搞增资扩股，又装一些东西进去。等到把所有股权都卖了，差不多卖了一亿美元吧，还是赚了一大笔。所以，我二次起家的时候，根本不缺钱，起始资本比较高。对于我本人来讲，也获得了一些和外资啊、基金谈判的经验。为我们以后再进入上市程序，建立了很多渠道，也学会了资本市场的一些东西，包括西方的会计制度什么的。我们的财务，经过锻炼以后，东西方的会计制度都已经运用得融会贯通。

　　华远“二次创业”时是房无一间，地无一垅，全部都是重新开始。公司中间有段时间叫“华远新时代”，因为工商局不同意只用“华远”这个词儿，必须加几个字，因为怕新旧之间有财务纠纷，有法律问题。一年内如果没有任何纠葛，才能重新恢复“华远地产”这个名字。第二年，工商规定的期限一过，我们就改回叫“华远地产”了。

　　新公司成立的第二年，就实行了股份制改造。融资、个人股、公司股，这些都搞了，都是经过区里批准的。但是，国有股现在还是最大，占百分之六十。我说的是“区属”国有股。其实，我最不愿意国有控股了，因为我得说了算呀。但是，我们现在还是国有控股。公司现在有好几个股东，包括“首创”、“北控啊，都是我们的股东，华远集团公司的国有股仍然是最大的。下一步，等完成上市后，华远集团可能还会持有百分之四十四的股份。因此，要想说了算，就得有一个“股东控股率”。否则，人家在董事会占多数，你就不能做到说了算。

　　我要控股的目的，主要是为了能按我对市场的判断做决策。比如对中国市场的分析，我们很正确，他们并不正确，但是人家说了算就没办法。我认为中国市场好得很，你就豁着干吧。例如1998年开始“房改”，本来只要呼呼地卖房子就行了。可是，在1997年亚洲金融危机以后，他们不干，非让我停了，后来他们也承认错了。现在，他们不能不承认，华远仍然是个好公司。不管怎么样，这两年，我们利润一点儿不比它少啊，增长速度一点不比它弱啊，营业额也比它高——如果这次上市以后，可能也不会弱于他们。

　　这些年的市场经验，从宏观上讲，我觉得是离不开资本市场，一定要进入资本市场。新华远地产前三年，没有太多利润，因为项目都还没竣工呢。但到2004年就开始有收获了。2004、2005、2006这三年，利润都是以百分之三十以上的速度增长。有了三年业绩之后，我们就开始倒腾上市的事了。

　　现在的地产行业，最重要的是产业集中度不够，每一个企业的规模都很小。这两年上市的，都是在迅速扩张。所以，利用资本市场这条路，一定要走。我们过去就认识到这个问题，现在还是这样认识。别人进入资本市场以后，发展很快，很快就把你扔到一边了。当年万科的总资产才二十六亿，而我们是八十多亿。华润当了万科大股东后，有了扩资能力。现在，发股、发债，华润都跟着买。只有这样，华润才能保持它的控股地位。我跟华润分手以后，万科就呼呼往上涨。现在它的市值已经超过七百亿了，弄不好今年能超过一千二百亿。我们的差距就越来越大了。我们如果完成上市，市值也还到不了二百亿，而现在我们才三四十个亿。所以，差远了！我们上市后，再扩股几次，很可能也就“噌噌”翻着番地往上上了。现在我们根本就没有追赶能力，几年时间就被人甩到后头了。2001年，我们还比它大那么多呢，但是我们很快就掉下来了。所以，一定要利用资本市场。

　　再一个，国家实行拍卖土地制度，你没有资本市场支持，拿不到更多的土地储备，根本做不了项目。目前，我们的土地储备只有五、六块，可人家恨不得有几千亩地，差远了。所以，没有资本市场支持，根本就不行。

　　全国现在六万多家地产公司，已经上市的不超过一百五十家。凡是上市的地产公司，都是第一团队。我们公司还是在地产公司中的第一团队中。我们上市以后，就有了追赶的可能了。现在，我在规模上可能永远追不上万科，但是，我的效率高，因为我单位平方米的利润高，管理成本低。