网易财经：有报道说，中坤集团在未来几年将退出住宅的房地产市场，进而转向商业地产和旅游地产的开发。现在楼市已经火爆了，最近你说的有个别项目的利润甚至达到了百分之两百。到现在您是否还坚持退出这个住宅房地产开发的项目？

    黄怒波：这个退出的概念是有个期限，是我前五年看到这个市场已经很混乱了，那个决定是战略性的，暂时退出。把注意力转到持有型物业上，商业。再转到打造我的度假地产。度假地产说穿了，还是持有型的物业，我持有嘛。

    那个主要是别的资源的稀缺性。比如说我明年可能也有高端的住宅供应，那我肯定有自有的土地开发。就是在掌握一个度。但是呢，在目前当下这个住宅市场更疯狂的时候，我不是作为一个主流产品进来，因为我觉得风险过大。

    现在看来，我还是对的。现在连很大的上市公司都玩不过国企了，那我不是更聪明，我早早的就跑出来了。

    网易财经：提到中坤地产，还有一个不能不提的项目，就是“宏村”的项目。您能不能为我们的网友们介绍一下开发“宏村”地产的过程？

    黄怒波：“宏村”当时最早是因为我85年在中央讲师团，在黄山待了一年。那个村子给我的印象太深刻，太美了，但是太破了。

    后来我投资了以后，他们叫我去，其实也抱着把它保护起来的想法。后来就把它和“南坪观露”一块都保护下了。

    但是我们几年后，门票的收入就直线上升，这个保护到后来，把它推向了世界文化遗产，所以这是我们给世界贡献的一个世界文化遗产。再到后来明白了，这个村子不能无限的开发，就是游客不能无限的到来。应该把他们引出来。

    再后来发现，他们为什么都来？因为它是古村落，为什么美？因为它的“徽文化”。人跟山水、园林的关系，就把这个延伸出来了，为什么不面向全国，全世界做一个度假地呢？你三亚有海，我这儿有徽文化，有古村落。后来我就在“红村”的旁边，我们又投了十几个亿，捐了庙，建了别墅，把湖也征下了。就是这么一步一步的不断的提高。

    网易财经：我能不能问两个具体的问题，比如说“宏村”项目我们中坤赚了多少钱？“宏村”开发与当地政府的关系是怎么样的？

    黄怒波：赚钱那肯定是，严格的讲，它不是一个“下金蛋的母鸡”。是一个挤牛奶的一个奶牛。你比如说，从这个村子本身，你是不能投什么钱的，你是保护。保护是什么含义？你不能建任何新的东西，只是把新的动员老百姓拆掉，恢复旧的。

    但是，你想，这个成本也很低，顶多是几千万。但是每年的门票，今年的门票有可能过亿，你算一算。当然了，一开始的门票钱，政府和老百姓没有把它当回事，门票可能只有百分之五，给老百姓，大家都很开心了。到后来我们挣着钱了，政府，老百姓，从县里，到市里全都眼红了，说不行，我们得改合同，这个你们挣得太多了。

    当然这个也算了，因为本身也不是我的村子，是人家的，只不过我脑子反应快一点。那就改吧，把协议一下子改成了百分之四十。百分之四十你要知道，一个亿他们拿走四千万，然后政府的好多营销，好多什么都是，中坤还得支持，还得出钱。

    所以在这个方面来说，应该说跟政府、村民已经形成一个盈利的共赢的模式，所以现在就没什么阻力。

    但是这个回收是怎么样的呢？它不会再继续投，就是在村子本身上。但是门票只会涨。所以你想还有二十年的收入，那你算这该是多少呢？

    但是这个你要想到，企业在前期，在谁都不理解的时候，承担的这个风险。所以为什么我们到后来又投了度假的呢？投度假是回收期比较长，比如十年、二十年。但总的来说这个投资应该是个经典的案例。

    网易财经：中坤集团旗下的旅游地产项目，从一线城市到三线城市，从国内到国外。这么庞大的一个系统，主要的经营战略是什么样的，您又是如何实现它们的统一管理的？

    黄怒波：它是这样，首先我打造了一个复合型的度假产品体系。比如说这个项目，我们首先在景区，古村落。同时它又是一个旅游景区，有门票收入，第二，它又有度假酒店，有酒店收入；第三，它有投资型的别墅，也有投资的物业产品说如。它一定要嫁接在一块，所以叫复合型的度假战略。

    第二就是国际性。比如说美国、日本、东南亚我们也在去。第三个特点就是它持有性，基本上都是自己在控制。

    为什么这么做？我持有了以后，整个在战略的布局上是我能控制的。比如说我缺海的产品，我缺雪的产品，我缺什么产品，就自己把它补足。

    第四个产品就是会员俱乐部模式，我打造一个第二生活社区。这时候背景就看到中国经济城市化的速度越来越快以后，人们的消费会从购物消费、居家消费转到文化消费、体验消费、精神消费。

    从这个大背景上，所以这是中坤一个大的特点，这个一般企业也学不来，你没有文化也学不来的。