“国企主导”模式

    近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。

    2009年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。

    上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。

    以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇（现已并入浦东）周康航、浦东曹路等六大基地，共370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承担开发建设。

    上海城投置地（集团）有限公司2003年获得松江泗泾基地地块，2004年，这个项目被纳入上海配套商品房基地，名为“新凯家园”。一期工程共30万平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期项目建筑面积约29万平方米，经适房和配套商品房分别占40%和60%。已竣工的1464套经适房，是上海首批试点销售的经适房源。

    本刊记者在“新凯家园”实地采访看到。二期建筑标准比一期明显提高，外墙以彩色墙砖取代涂料，窗户采用铝合金材料，小区还进行了景观设计。上海城投置地总经理俞卫中介绍，二期建设成本比一期增加约300元／平方米。公司还将负责“新凯家园”三期项目大型居住区的建设，后者总建筑面积约115万平方米。

    2009年上半年，上海实施“大集团对口大基地”的保障房建设方案，由区政府负责动迁，国企负责规划、设计、施工等。刘海生说，按照这一路径，从土地动迁到项目开工，比以往缩短半年左右时间，使保障房建设节奏明显加快。

    让企业“吃得饱”

    本刊记者调研发现，上海保障房建设的“国企模式”之所以能持续良性运转，一方面与商品房地价高涨对房企形成的“斥力”有关，另一方面是当地政府采取的一系列“减压”和“激励”机制，对企业形成巨大“引力”。

    近年来，上海土地资源紧缺、地价抬升较快，通过招拍挂程序拿地日渐艰难，一些国企后续土地储备状况不容乐观。多年来承担上海旧区改造及保障房开发任务的一家房地产公司董事长告诉本刊记者，公司在上海已经8年没有拿地，目前的项目能做3～5年，“做完之后不知道能不能继续拿地再做商品房”。

    上海另一家房地产公司的总经理说，公司上一次在市区拿地是2003年，即使资金充裕，也不想做“地王”，因为保障房项目可以为企业树立良好形象，并让企业“吃得饱”。

    本刊记者了解到，上海保障房建设对国企的吸引力逐年增强。2009年9月，上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。多位房地产国企负责人告诉记者，银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成，而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。

    此外，为盘活市中心“退二进三”、规划调整等原因造成的存量土地，上海近年来规定对符合标准的企业提供两幅地块分别独立建设商品房和经适房，两幅地块一并以邀请招标的方式确定建设单位；在同一宗地块上既建商品房，又建经适房的，采用邀请招标方式确定建设单位。这一“配建”模式对企业产生激励作用。

    “由谁来建设”

    房地产专家、上海市经济管理干部学院教授朱林兴认为，目前各地保障房建设计划已明确，但“由谁来建设”是一个急需解决的问题。

    业内人士建议，国资监管部门应明确规定，将开发中小套型商品房、保障房列为国有房企的主要发展方向；并将此条列入规范国有房地产企业经营和投资行为的必要措施，将开发保障房作为考核的刚性指标。

    同时，设定合理的保障房造价，寻求赢利性项目和公益性项目“适当均衡”。合理核定保障房建造成本和利润率，兼顾建筑成本波动、成本回收周期等外部因素，并使合理的节约成本回归企业。这样，在造价既定情况下，充分激励企业通过优化管理来降低成本、扩大赢利空间。

    在条件成熟的情况下，还可规定房地产开发企业凡开发赢利性项目，必须承担相应的保障房开发；将保障房的开发量作为土地招投标、核定企业资质和年检等的重要依据。