新一轮调控风声正紧。买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵。政策效应立竿见影。但这似曾相识——以往每一轮调控落拳之后，楼市都会偃旗息鼓一阵子。这一次调控似乎有些不同以往，也引起人们更多期待。人们关注的是：此轮调控能否走出楼市“屡调屡涨”的怪圈，将房地产这头犟牛顺利驯服？

    “调”与“涨”的变奏

    楼市最早的过热，始于2001年。

    1998年以后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头。商品房价格和土地价格畸形上涨。“泡沫论”由此发端。

    不过，学者们低估了政府的调控能力，也无力预估经济形势的不测风云。2003年，一场突如其来的“非典”带来整个国民经济的下滑。而事后房地产对拉动整个经济走出“非典”泥潭出力甚巨。2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”，“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。

    2004年的调控是在抑制投资过热的背景下展开的。当年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%。随后启动的调控对“地根”和“银根”双双收紧：半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例（房地产开发不含经适房的项目提高到35%）。

    此二者，共同促使房地产市场供应减缓，而需求并没有减少。虽然根据房地产建设开发周期，当年的土地供给减少的直接影响至少两年后才会发生，但由于新开工楼盘减少，这给投资者、自住者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年～2003年间3.6%的年均涨幅。至2005年的《政府工作报告》明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。

    2005年以稳定房价为主的调控，使当年全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。上海等风向标城市的房价涨幅在下半年连月下降。

    2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。

    尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。管住了楼，却管不住“地”。当年“地王”不断涌现，地价上涨推高房价预期。炒家活跃，银行迎合。五大银行对优质客户执行下浮15%的优惠房贷利率，一些股份制银行纷纷推出鼓励房贷的新措施，如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。

    “有效供应不足”的问题一再困扰楼市，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。至2007年12月，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。2006年、2007年两年，房价轨迹是：从一个高位走向另一个高位。

    2008年上半年，房价已是“高处不胜寒”，市场看空意识弥漫，上半年成交量下降超过5成。不过，在2008年应对金融危机过程中，房地产大享“政策红利”，刚性需求爆发，改善性需求跟进，投资性需求助推，市场走出了一条与整个宏观经济完全脱离的上行线。楼市从2009年的“小阳春”之后便疾速升温，房价如脱缰般上涨不休。与此同时，调控之剑也如期再度出鞘。

    楼市之“调控免疫”

    基于这几年来房地产调与涨之间的上述变奏，便不难理解，市场对楼市挥之不去的看涨预期并非空穴来风。多年的沉疴，仅靠一两次疾风暴雨式的调控无法完全化解。这些累积起来的层层问题，将考验着每一次房地产调控的最终成效。

    上海财经大学教授胡怡建说，一方面要发挥房地产业对拉动经济的积极作用，另一方面又不能让房价涨得太快以至让人们难以接受，房地产调控要在这两者之间“鱼”与“熊掌”兼得，绝非易事。

    难在何处？其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。

    这也就不难理解地方政府在调控上的“嗳昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！”