银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。

    其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。

    有欠账，就需要补上，最近几年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。这一方面说明中央对这一问题的高度重视，但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，“保障房”的严重缺失使得一些调控措施“收”和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。

    其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业、税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。

    1997～1998年，2003～2004年，2008～2009年堪称房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和国际金融危机，在每一次应对危机的过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。

    时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言（尤其是二三线城市），结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。

    “保”与“压”的分寸

    这一轮的楼市调控，可分为两个阶段：一是启动期，以今年1月7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（业内称“国十一条”）为起点，其中，关于“加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策”等要求相对温和，但已明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升，恐慌性需求追涨入市。二是升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业内称“国十条”）为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均坚决贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。楼市成交迅速告跌，楼盘打折已由点及面。这一次，调控的最终成效将会如何？

    先看此次调控不同以往的特点。这可以用“三个结合”来概括：

    一是“调供应”和“调需求”相结合。供应方面，近一段时间各地新开盘数量增加明显，且国土资源部公布的数据显示，2010年度全国住房用地在总量上，分别为去年的2.35倍和前五年均值的3.3倍。楼市供应的预期趋于“看多”。另一方面，保持对投资投机性需求的高压，通过提高二套房首付、提高利率水平乃至“限购”等强硬措施直接抑制炒房资本，避免加大的供应量再度沦为炒家的工具。

    二是“市场”和“保障”相结合。今年，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地的计划供应量较大地超过了此前一再重申的“70%”的底线，达到住房用地计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。如果供地计划能够如期“落地”，商品房市场的压力将得以明显减轻，政策将有更多腾挪空间。

    三是“调控效果”和“政府责任”相结合，实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制，对“稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。由此也不难理解，近期一些地方出台的细则措辞之严、力度之大。值得一提的是，此次住建部被赋予更多职能和责任，其角色扮演如何，备受期待。

    目前看来，房地产市场的供求关系正现转机。更重要的是，各方对房价走势的预期、供求关系的预期等均朝有利于市场稳定的方向形成。相关措施坚决执行下去，房价快速上涨的势头当能有效遏制，市场回归理性之日也绝非遥遥无期。

    但另一方面，冰冻三尺，非一日之寒。从最新的4月份的经济数据来看，当前中国国民经济运行回升向好且基础在不断巩固，但欧美等国在主权债务、货币政策等方面的新动向增加了宏观调控的难度，国际热钱在人民币升值、银行加息预期下觊觎国内楼市，均考验着房地产“保”与“压”分寸的把握。长期来看，基于上文所述的房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。

    地方政府要有所预判，比如房价下跌一定幅度，对地方的土地出让、房地产税费收入以及对钢铁、水泥、建筑、商贸以及就业、社会稳定等会造成怎样的影响，以此来把握调控的力度和节奏，以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济拉力”。