苏州,合肥,济南,徐州……这是温志最近半年的出差轨迹。作为一名在美国上市的房地产企业的员工,他几乎参与了公司所有项目的拿地过程,不过,这些土地大多集中在二三线城市。即便如此,他的公司,还是遭遇到了来自竞争对手的阻击。

    “很多大公司,比如华润地产,都在涌入二三线城市,拿地的成本越来越高了。”他向记者表示。

    浅水里游进大鳄,地价飞升,房价则水涨船高。中投证券发布的最新统计数据显示,一季度,一线城市北京涨幅居前达14%,杭州、上海紧随其后,涨幅6%、5%,二三线城市福州、东莞、西安、天津涨幅超过两位数,分别为22%、16%、16%和14%。房价高烧症正在迅速向二三线城市传染,成都、武汉、合肥等地,中心城区房价过万不断涌现,“万元户”已经不是奇观。

    ●地产商抢滩二三线

    十大标杆房企二三线城市储地占比高达81%

    昨日,龙湖地产发布2009年业绩报告,其全年实现合同销售额达183.6亿元,同比增长79.8%；实现营业额为113.7亿元,较前年增长154.2%。

    在光鲜的业绩单上,龙湖地产的触角已经伸向二三线城市。在2009年,龙湖地产陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州和波阳等地的项目,加上今年一季度进入大连,目前龙湖已进入了11个城市。显然,这些项目的回报是令股东满意的,2009年其实现净利润达22.1亿元,同比大幅增长556.2%。若不包括投资物业重估收益,其净利润为16.1亿元,同比增长亦超过了五倍。

    龙湖还披露,截至目前,其土地储备已经超过了2500万平方米,其中权益面积为2172万平方米。2009年,龙湖获得的土地平均价格为1869元/平方米,使公司整体的土地储备平均成本下降至2225元/平方米。

    同样的例子还包括华远。近日,华远地产董事长任志强表示,二三线城市地价便宜,自己手上的50个亿在一线城市也就只够买一块地,但在二、三线城市却可以买好几块。

    据了解,华远地产目前可供开发项目建筑面积约233万平方米,主要分布在青岛、西安、长沙等二线城市,占公司可开发项目面积的95%左右,其大本营北京已连续四年没有土地斩获。

    温志告诉记者,去二三线城市囤地的迹象,始于去年下半年。由于一线城市地价太贵,土地供应有限,因此二三线成为热点。

    据悉,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占土地储备比重高达81%。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到了95%；中海地产、华润置地占比也都达到约89%。

    一份报告显示,去年万科、保利、中海等中国几家房地产龙头企业在一线城市的土地储备4100万平方米,在二三线城市的土地储备量达到了1.75亿平方米,所占比重高达八成。其中,绿城、中海、华润等房地产企业在二三线城市土地储备所占比重达九成。

    ●房价闻风补涨

    “万元户”不断涌现

    “幸亏买得早,要不又得多付好几万呢,相当我两年的工资了。”在武汉协和医院工作的颜护士,在向记者讲述自己在武汉的买房经历时,庆幸自己当初下手及时。其实,她所谓的“早”,也不过是2010年元旦左右,即便如此,她那套均价6000元左右每平米的公寓,在一个季度过去之后,至少上涨了1000元。

    中投证券昨日发布的研究报告显示,1季度成交面积受供应不足影响,19个城市同比降12%,其中一线城市降31%,二线城市降5%,而青岛、西安、大连、武汉表现突出,同比增幅超过30%。

    以武汉为例,该市房地产市场信息网的统计显示,4月头7天,武汉城区(含东西湖、沌口)新住房均价6432元每平米,超过一月份同期再创历史新高,其中远城区新房及城区二手房有的房子甚至报价一天一涨。

    市场中嗅觉最灵敏的温州人,闻到了武汉房地产隐藏的利润空间。据武汉媒体报道,日前,“温资代言人”周德文来到武汉,在考察一番后得出结论,“该市楼盘价格虽然过万,但与一线城市相比,仍有较高的升值空间,我会通知更多的温商前来武汉看楼。”

    而周德文的言论,几乎立即在武汉引发了恐慌情绪。名为温州中小企业发展促进会会长,他多年来一直从事城市价值的研究,其背后则是上亿元的温州游资。凡周所过之处,楼市的价格就好像坐上了云霄飞车,他几乎成了房地产销售行业的“吉祥物”。

    整个二、三线城市房价上涨态势已不容乐观,在许多平均收入不到三千元的城市,每平方米均价过万的“万元户”已经不是新闻。这波行情大抵与温志的描述温和,始于2009年下半年,也正是大地产商集中进入二三线城市的时候。

    ●地产商难抑土地饥渴症

    土地财政火上加油

    越来越多的地产商正在觊觎二三线城市的蛋糕,仍以龙湖地产为例,2009年实现净利润达22.1亿元,同比大幅增长556.2%,其中很大一部分收益来自二三线的项目。

    而金地集团近日在接受媒体采访时透露,之所以大举进军二三线城市,目前,一线城市土地资源相对比较紧张,部分二、三线城市的工业化已经初具规模,这些区域的房地产市场将来会有较大的发展动力和空间。同时,二三线城市可以借鉴一线城市房地产发展的经验,令其发展更具有规划性和前瞻性。

    土地饥渴症以及充裕的现金流是这些企业转变战略方向的共同背景,而土地财政则让这股暗流变得更加汹涌难测。2009年,地方财政“大丰收”。全年全国土地出让金总额达1.5万亿元,比2008年增长140%,其中楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米。（记者胡剑龙）

    ■记者观察

    防止房价失控还须管好二三线

    中国社科院工业经济研究所研究员曹建海撰文表示,要解决二三线城市的房价问题,“一方面需要推进城乡地权的一体化,地方政府退出商业性开发的土地交易市场,对于政府手中已有土地,应当采取划拨土地的方式,将政府储备土地的80%以上用于保障房,向广大的城乡居民提供足量的经济适用房和廉租房；同时推动城市建成区内小产权房的合法化和农村房屋合法流转。另一方面,抓紧实施旨在打击囤房、炒房的惩罚性物业税制度,让投机者无利可图或者置于高风险之下,最终使房地产市场回归正常状态。”

    此外,中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松也表示,在经济环境、基础设施发展、产业的聚集度上,二三线城市都不如一线城市,必须防止“跟风”涨价。同样值得忧虑的是,如果这些城市跟风涨价,以当地的消费能力以及购房者抗风险的能力,如果发生万一,对当地经济的破坏会更大。海南和北海就是两个血淋淋的例子。

    政策的漏洞也是必须尽快修补的。中央政府一再强调“遏制少数城市房价上涨过快”,其中就是指几大一线城市,相比之下,二、三线城市房价受到的政策压力较小。近日,国土资源部部长徐绍史表示,未来土地审批将偏向二、三线城市。这些正是地产商云集这些城市的重要原因。

    显然,国土部已经注意到这一新动向,最新的土地调控政策明确,要在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,积极开展试点,注意防止出现新的高价地,防止地价波动向二、三线城市扩展。