专家观点：恒大上市 仍存隐忧

    其实，许家印和恒大今年能迎来转折，还有一个重要的环境因素，这就是金融危机后，政府放宽了对地产商的信贷和土地出让金缴纳。但是，就在恒大昨天上市、许家印成为内地首富的当天，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林透露，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在今年底到期终止。那么，许家印对这个在房地产商看来有些“噩耗”的消息，是如何回应的呢？昨天，许家印在恒大上市仪式结束后，面对媒体做了这样的回答：

    许家印：调控也是政府为了房产业的健康稳定的发展出台的政策，对于房地产企业来说，它本身就是一件好事，没啥不好的。我们是非常高兴和欢迎的，二套房贷收紧了之后，需求还是有的，我认为恒大的产品是过硬的，管理是严谨的，成本控制是比较低的，我们对市场还是比较有信心的。

    隐忧之政策风险

    许家印的回答显然有些"外交辞令"。上市成功背后的恒大地产和许家印不是没有隐忧。《投资者报》主编何刚在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示，内地房地产市场新一轮调整在即，恒大地产首先要防范的就是政策风险：

    何刚：更大的危险和不确定来自于内地房地产市场正在发生的巨大的格局之变，也就是说过去10年的房地产市场化，今天我们会看到房价的飞涨使得很多中低收入人群买不起房，政府先后采取包括限价房、保障房这样一些措施，这些措施满足的就是中低收入人群买不起房、但是要居有其所的基本的需求。这挤压的就是类似于像万科和恒大这样的以中低档房作为核心产品的房地产企业。

    还有我们注意到比如从A股的上市公司来看，这一两年万科作为非常优秀的股份制房地产企业，它的发展趋势和它盈利的后劲远不如像新的国企或者地方央企优势明显，例如保利地产这样一些有资源、资金和土地优势的新兴的地王，所以我个人觉得恒大在未来的房地产格局之变中，如果不能及时调整它的产业布局和地域布局的话，是否能够具有持续的竞争和盈利能力，我觉得目前还不宜过早判断。

    隐忧之利润率、家族企业弊端

    在何刚看来，恒大地产还需处理好“利润率偏低、家族管理企业”等两大弊端：

    何刚：我个人认为，恒大做的楼盘多数属于中低档楼盘，一小部分属于高档楼盘，这一方面符合市场的规律，但是反过来讲，长期来看它的利润率并不如一些做中高档楼盘的企业那么高；第二，作为一个家族企业，规模扩张之后很大的挑战就是管理能不能跟上，能不能吸纳足够的人。上市之后开放性比较好，有利于吸纳人才，但是反过来讲，越多强调掌门人首富的时候，他所控制的股权可能就是偏多的，这种偏多的股权对于新的职业经济人和新的优秀人才的吸纳并不一定是有利因素。

    恒大地产在香港成功上市，也重燃了内地其他房地产企业赴港上市的热情。据港交所透露，今年还有可能有10到15家公司赴港上市。但是何刚认为，恒大上市不具可复制性：

    何刚：恒大应该说是过去10年房地产市场化的一个集大成者，也是一种比较标准的模式。我们从它市场的布局来看，它并没有在北京这样的最核心的城市布局，它主要是在广州、华南地区以及二线的像南京、成都这样的城市布局，它是以规模取胜，比较好的成本控制，大规模拿地，开发很大规模的楼盘。

    另外他的土地储备时间比较早，土地储备的规模也比较大，使得总体的成本优势比较明显，在过去的房地产改革当中，满足了多数的中低收入人群和一部分中高收入人群的购房需求。

    它的规模取胜的方式是一种比较典型的做大企业的模式，但是在新的房地产企业格局变化的情况之下，这种模式能不能大规模复制，恐怕对于很多企业还是一种考验，因为它要求的是资源获取能力、企业内部的管理能力都要非常的强。