张庭宾 （资深财经评论员）

在中国诸多城市房地产价格再创新高、地方土地财政收入再创新高之际，一个和房地产有关的数字低得令社会惊讶。

据全国人大常委会报告数据，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%，不足1/4。原因是一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足。

这个数字的曝光给了社会公众一个契机——揭开房地产泡沫居高不下的根本原因。

现在已经很少有人继续有勇气掩耳盗铃——房地产没泡沫。自亚洲金融危机以后，10年来中国房地产价格一路上涨，迄今，在大都市房地产价格已经上涨了约10倍，在中西部三线城市也上涨了3倍左右。

房地产泡沫的坚硬性令很多市场人士不解。2005年，中央政府即对房地产价格高企表示忧虑，并进行了宏观经济调控，房价曾一度下降20%~30%；但很快卷土重来，再创新高；2008年第三、四季度，受股市大跌、国内流动性严重收缩影响，房价再跌接近30%，但现在很多地方又创新高……在股市泡沫一蹶难振后，楼市泡沫可谓愈挫愈奋，甚为坚挺。

如果房地产泡沫继续坚硬膨胀，它难免给未来中国经济造成灾难性影响。因为只要是泡沫就要破灭，不管它是柔软的还是坚硬的，越是坚硬的泡沫，破灭时付出的代价会越大。由于房贷透支未来的属性，一旦房价大跌，购房者不仅将输光过去，而且会输掉未来。

现在还有没有促使房地产泡沫软着陆的方法和机会呢？有。但这先要对中国房地产硬泡沫形成的原因有清醒的认识，并且要区分主次，根本与浮表矛盾之别。如今，对于楼价高企解释甚多，诸如下列：

一、住房由计划机制转向市场机制，这导致了房价上涨。然而市场机制与国际房价接轨也不应该造成如此巨幅的上涨。因为目前中国大都市的房价比美国、日本已经不低，而中国人均收入不足美日的十分之一。

二、货币贬值和通货膨胀的因素，这个因素确实在一定程度上存在，但是次要的。因同期家用电器等物质商品的物价不升反降，食品价格上涨有限与之形成鲜明反差。

三、所谓中国人的刚性需要，即“丈母娘效应”，说白了，就是中国人在买房上是“天生的贱骨头”。这绝对是本末倒置，谁不想买便宜的房子，谁愿意祖孙三代倾家荡产，背债买房。说这种话的人缺乏最起码的良知。

被迫高价购房者有权反问一个不容回避的问题：政府和社会有效地控制房价了吗？对那些买不起房子的人，提供了必需的充足的廉住房了吗？

没有！当下房地产政策的组合导致了房地产泡沫出现。

其一，税收政策鼓励投机。在欧美国家，税收主要表现为持有环节的“物业税”，拿着很多空房子就等于每天烧自己的钞票，这从根本上打击了房地产的投机炒作。而中国内地是一次性向购房者出让70年使用权，然后只收交易环节的税收。

其二，公共保障性住房极其匮乏。在少数未遏制房地产投机的国家和地区，如新加坡、中国香港地区，它们也会保障足够廉租房的供应。而我们的廉租房本来规划就远远不足，更只实现了不到四分之一。

其三，土地供应是由地方政府决定的，而非人大决定。地方政府为了土地收益最大化，常常忘却自己平抑楼市的社会责任，往往房价高时放地，房价跌时收缩地根，使得“面粉”价格常常高于“面包”价，而地产商又借机哄抬楼价，形成硬泡沫循环。

其四，房贷政策对遏制二套以上房贷制度不坚决，银行操作上多有漏洞，给房地产炒作创造了信贷条件。

其五，货币外汇政策未能有效地遏制热钱流入，从而使海外热钱成为吹高房地产泡沫的重要源头。

上述五个政策的组合必然导致房地产硬泡沫的出现。其中较重要的是前三个因素，归根结底为一个命题：即公共土地财富分配不合理、不公平。

不合理之一：一次性出让土地而非长期征收物业税。一次性出让土地是再分配向现任政府倾斜，即一片土地出让，是现任政府收益，与此后的历届政府无关。而物业税则相反，土地出让并盖房居住后，每届政府都可以从中按年获取收益。前者是有水快流，鼓励“有地不卖、有钱不花过期作废”；后者是“有水慢流，不寅吃卯粮”，越到后来政府财政收入越多。前者是谁拥有房子按年收谁的钱，一劳永逸地解决了70年的划界问题——70年的划界将为子孙后代留下一个巨大困扰——如果土地使用权延续，则70年后（甚至不用70年）财政收入枯竭；如果不延续，则购房者子孙一夜间不动产财富将被洗白一空。

不合理之二：出让收入主要是地方政府享用，而非社会公众获益。由于土地是一个国家的天赋全民财富，即使政府代为转让，可获取一部分代理经营费，但其转让收入除了合理补偿原住民外，必须将收益的大部分回馈于社会公众，主要用于中低收入者廉租房，体现社会主义的基本属性。但现实中，地方政府包揽从征地到收入花费的全过程，社会公众或人大对此缺乏有效监管，使得大部分收益成为政府自身花费和非社会保障类的投资。

不合理之三：土地出让的数量和时机是由地方政府随机决定，而非人大或社会公众决定。这造成了“面粉贵于面包”的困局，实际上导致了政府与地产商分配中，地产商的弱势；而地产商又以更高的代价转嫁给了更弱势的购房者。

因此，要根本解决房地产的硬泡沫问题，必须先行完成地方政府的行政体制职能改革，实现“全能管制型政府”向“有限责任政府”的转变，扭转在土地财富再分配中，现任地方政府“一股独大”享受主要利益的局面。

这种变革将会有两种实现的路径：一种是地方政府的主动变革，即有效遏制自身既得利益，主动增强社会保障功能，自我变革为“服务性政府”，实现房地产泡沫的软着陆；另一种是房地产价格雪崩，房地产泡沫硬着陆，国家社会财富蒙受重大损失，社会各界对土地财富再分配现有模式严重不满，并由外部巨大压力倒逼土地财富再分配机制彻底改革。

目前，这种变革的主动选择权仍在地方政府手中，如果地方政府错失了这个机遇，不排除未来它们的利益分配将成为被选择的结果。