———构建“融资平台”，化解“资本金瓶颈”。

　　在了解完项目的相关信息之后。下一步就是通过建立适当的“融资平台”，为地方政府化解“资本金瓶颈”。

　　李克彬举了这样的例子：一段城市景观道路建设需要投资100亿元，银行准备金需要25%，也就是25亿元。25亿元财政无法立即投入。投资商就采取与政府下属的城市投资集团或者城市建筑集团，共同成立新公司或项目公司的方式进行运作。投资商负责25亿元资本金的80%即20亿元，项目公司负责资本金的20%即5亿元，项目公司投入的资本金实际上就是政府投入的资本金。资本金投入之后，景观道路的规划设计、招投标方案，均由投资商自行操作，建设周期为1-2年，实际建设成本应该为20亿元左右。建设周期过程中和建设周期结束之后，政府以财政方式全额回购。投资商从建设中赚取5亿元左右的利润。

　　———“土地注资”谋取巨额暴利。

　　投资商为确保资金安全，在资金投入之时会要求政府将景观道路周边地块同期评估，评估后按照当时的市场价格划给新成立的项目公司。项目公司中政府占51%的股份，投资商占49%的股份。这就有效地规避了市场风险。

　　景观道路完成之后。周围地块并未进行过公开招挂拍，政府的土地储备中心会要求进行招挂拍。但2年后的土地价格已经大幅度升值。招挂拍的 土 地 价 值 很 可 能 是 原 来 的3- 5倍，甚至飙升10-20倍。按照所占股份比例多少，投资商同样能够从中获取暴利。

　　记者采访中发现，投资商将这一运作模式称为：与城市和政府共同成长。由于项目公司属于政府下属的“孙子公司”，身为“爷爷”的政府，往往会采取各种方式，确保“孙子”能够继续从“卖地财政”中获益。这实际上也就是变相帮助了投资商从中谋取巨额暴利。

　　常年在珠三角和中西部省区投资的房地产行业的开发商李汶鞠说：“聪明的投资商现在根本不想独立拿地，独立运作项目，在银行部门大 力 监 控 下 ， 谁 高 调 拿 地 就 是 找死。只有把自己和政府的基础设施项目捆绑在一起，才能最大限度地‘实现共赢’。再怎么亏，地方政府都不敢把自己下属的公司、项目做亏损。政府的项目要银行贷款，完全就是轻而易举的事情。他们能够赚到钱，我们就能赚到钱，而且赚到的还是更大的钱。”

　　“项目运作”虽遭遏制，“中线炒作”仍需政策纠偏

　　记者深入采访时发现，地方政府部门热衷于通过“项目运作”的方式，来解决城市化进程中准备金不足的问题，由于遭受到中央宏观调控的打击，办不出土地证而遭到遏制。然而，一些地方政府仍千方百计地将土地进行“乾坤大挪移”，为“卖地财政”铺平道路。这种“中线炒作”的方式仍需要政策纠偏。

　　李汶鞠告诉记者，“土地抵押贷款”的运作方式，已经被中央高层明确制止。更为重要的是，国土资源部要求各省区的每一个地块都必须有独一无二的编号，编号直接上报国土资源部，国土资源部在网上公开土地证号。没有土地证号的地块，银行绝对不敢发放项目贷款。

　　李汶鞠说：“这就意味着在城市项目开发过程中，新征土地在没有获得土地证号之前，完全不可能得到贷款，即使有足够的资本金，由于项目无法通过审核，也拿不到贷款。投 资 商 和 开 发 商 在 没 有 看 到 作 为‘底线’的土地证号之前，无论如何不敢将资金投入。即使是政府反复承诺‘财政兜底’，投资商也不敢承担这种风险。”

　　一位沿海城市的国土资源局官员告诉记者：2008年之前，一块土地证号可以同时向工商银行、农业银行、国家开发银行、交通银行、建设银行、中国银行申请抵押贷款，由于各家银行之间发放贷款都有时间差，政府和投资商完全可以根据这一时间差来赢得周转。工商银行发放的贷款先拿着，然后用农业银行发放的贷款来填窟窿。一来二去，完全就是空手套白狼。

　　这位名叫冯俊的官员说：“现在根本不可能，银行没有看到土地证，在国土资源部网站上找不到土地证号，就无法发放贷款。”

　　不过，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的办法来解决这一难题。即采取将城市中旧城改造的地块与新区建设的新政地块进行“置换”的方式，“拆东墙补西墙”，来赢得喘息之机。城市中旧城改造的地块已经有土地证号，在改造过程中只要能够与市民和拆迁户达成协议，“不哭不闹不上访”，就能将这一土地证号挪到新区使用。由于包括拆迁、重建、出售、办理完毕房产证……最少也要3-5年的时间。这段时间，完全可以以城市化进程为理由，向中央申请新的用地指标。新的用地指标下来之后，再将已经挪作新区发展使用的土地证号“归还”给旧城区。

　　冯俊说：“现有的土地政策已经非常严格了，但地方政府为了确保地方财政的收入，还是能够与投资商、开发商联手运作‘中线地价’，要真正意义上将投资到房地产的资金转到投资实业、发展实体经济和提高劳动生产率上来，仍然需要出台更完善的系列政策和更加严格的监管措施。”(何丰伦 戴劲松)