《瞭望》新闻周刊记者日前在多个沿海城市调研发现，已售住宅的空置现象比较普遍。比如，在青岛市区环海而建的东海路旁，遍布高层住宅和低密度别墅，很多房子无人居住。

    据一位业内人士介绍，这些海景房每平方米在两三万到五六万元不等，经过多年的销售，目前大多已进入市场，但有些楼盘空置现象十分普遍。

    中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海也存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看过。

    在杭州，位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”，都是前两年竣工的高档楼盘。但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。

    杭州城北供电局电力班长孟齐斐说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中约20%的房屋用电量都是“零”。她还介绍，位于杭州市武林商圈的“白马公寓”，也有10%～20%的“零用电量”住户。

    业内人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市场不够规范，交易成本过高。以一套200万元的住房为例，中介向买卖双方各收1.5%的佣金，但是目前佣金一般都转移至买家支付。买家便要支付6万元以上的佣金，远远超过购买一手房的交易成本。且中介机构趁势抬价的行为也时有发生，缺乏监管。二是投资住房持有成本很低，投资投机客“囤房待涨”并无太大的市场风险和经济支出。三是租赁环境有待优化，由于出租行为缺乏刚性约束，房主和租客的合法权益得不到有效保护。

    本刊记者此次调研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，几个一线城市的二手房交易量已接近甚至超过一手房。

    中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房市场。今年一季度，深圳二手房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。

    调控政策对存量房市场起到“立竿见影”的效果。国务院今年4月17日公布“国十条”，将二套房首付提至5成之后，二手房供应量迅速增加。上海“网上房地产”的数据显示，4月21日，上海二手房的挂牌量达到创纪录的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比两个月前增加2万套。

    长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣说，二手房市场培育相对滞后，应予以重视并采取措施尽快激活。

    专家认为，近年来，房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，“一手房市场”调控的空间越来越小。但是，在投资投机性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入。一些开发商和利益机构则会不断“喊渴”，不断呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资房源”。

    业内人士认为，调控按市亟待规范二手房中介市场，并把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场；或出售或出租，还原住房的居住属性。

    具体对策包括，进一步规范和整顿二手房市场环境，制定标准规范中介公司代理行为，并加强监督与违规惩处力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租赁体系；对普通出租住宅免税，节省交易成本，增强出租意愿。

    此外，税收政策和信贷政策“组合出击”，出台实施房地产持有税，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。

    各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可通过住房保障机构收储，进行筒单改造后用作保障性住房房源储备。（文/《瞭望》新闻周刊记者）