4月17日，楼市新政“国十条”出台。4月18日至30日，上海二手房成交均价较政策出台前回落了7%。

　　眼下，正是新政后的观望期，楼市成交进入低点。正当一些新盘的打折促销屡屡被爆“假摔”之嫌、人们普遍感到新房房价尚未明显下跌之际，来自市房地产交易中心的这个监测结果告诉我们：上海二手房价均价已经开始向下走。从7%这个数字中，似乎还可以读出更多的意味。

　　首先，这说明严厉的楼市调控政策开始显效。自去年3月中房上海住宅指数、上海二手房指数开始止跌回升以来，上海房价逐月上涨一路走牛。但从今年4月数据来看，尽管新房和二手房均价环比仍在上涨，但仔细研究发现，4月份的楼市其实走出了分段行情。4月1日至17日二手房日均成交面积为8.9万平方米，而18日至30日下降至5.8万平方米，成交均价更是较政策出台前回落7%。显然，二手房价“拐点”的出现，与“国十条”的出台有直接关系。

　　从一路高歌猛进到回落7%，发生在二手房均价上的这个变化，使我们有理由相信，政策的效应还将进一步显现，并传导至新房市场。通常，在楼市调控政策出台后，由于开发商有个政策消化和观望过程，即便进行价格调整，也有冗长的内部决策和报批程序，不可能在房价变化上作出快速反应，因而新房市场的价格变化有滞后效应。相反，二手房市场的交易主体是个人，一旦楼市有风吹草动，买卖双方可在第一时间调整报价，成交价格和成交量的变化，比新房市场来得更为敏锐、真实。

　　本次楼市新政出台后，二手房市场大致上演了以下变化路径：先是买卖双方静观其变，二手房中介门店带看量明显下降；随后，市场挂牌量上升，原先频频跳价的房东停止跳价；接着，一些投资客集中的小区，房东开始“放低身段”，愿意接受一定幅度的议价，房价率先松动；最后，星星之火开始燎原，议价降价成为普遍行为。仔细观察也可发现，新房市场也是大抵相似的路径。从开始众口一词的“价格不降”到“五一”房展会时的试探性报价，直至5月份以来一些开发商率先宣布打折，开发商的价格阵营已然出现分化。

　　只是，购房者与开发商的博弈，相比与二手房房东的博弈更为艰难。按理，房地产行业是个资金密集型行业，一旦楼市出现观望成交下降，迫于资金链压力，开发商唯有降价以求成交。但本轮房地产调控至今，仍有不少开发商咬住价格不放松，主要原因是这些开发商觉得 “不差钱”——新地支出不大，去年房价高企又赚个盆满钵满，短期内还能维持“零成交”下的开销。因此当新政出台后，不少开发商选择推迟开盘，想撑一段时间后继续实行高价策略。

　　在此，笔者想提醒一句：本轮楼市调控远未结束，如果开发商还继续追涨的话，恐怕会招致更严厉的调控措施。目前，上海的调控细则还在制订中，相关部门负责人明确表示，上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，在调控中“从严掌握”。二手房市场率先下跌7％，说明市场已经看到了遏制房价过快上涨的决心，并出现了房价下降的预期。而一旦这种预期成为市场共识，最终结果将会如何？明智的开发商恐怕已是不言自明。（张奕）