高烧不退的北京楼市已初现凉意。但调控有效期能持续多久？是否会重回“越调控越上涨”的旧路？

    财经国家周刊报道 风声正紧。落日余晖透过窗棂映射到白色的写字板上，“史上最严厉调控”一行字眼格外醒目。4月28日，北京亚运村一座写字楼内，高策地产董事长李国平探身反向记者，“是最严厉调控，可它能解决问题吗？”

    4月15日始，“新国十条”砰然落地，房地产调控大幕渐次拉开。

    新政的严厉程度几乎超出所有人的预期。其在信贷、土地和税收方面出手之重，前所未有。

    信贷方面，二套房首付提高至50%；土地方面，不仅重申打击囤地，更将“完善招拍挂”写入文件；被遗忘已久的税收方面，财政部和税务总局首度联手，着力研究税收政策以“引导合理住房消费”。

    北京又一次率先作出反应。4月28日，一则传言不胫而走。“今天北京市政府可能会出政策，最大看点是限制北京市民的购房套数。”一位接近北京市政府的人士当天对《财经国家周刊》表示。

    直至30日下午，京版调控细则才姗姗出台。知情人士表示，“之前经历了一个挺长的审批过程。”在这份名为《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中，最为引人瞩目的是一条“临时性措施”，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”链家地产分析师张月表示，“当然对市场有影响。”但她表示贯彻此举需建委、银行、民政和税务等多部门联动。

    市场调整已然先行。链家地产统计数据显示，在4月16日~4月21日一周内，通州、望京和海淀区学院路三大板块二手房均价骤降，降幅最大的学院路均价下跌13.5%。与此同时，本应是租赁淡季的4月，客户量与租金价格却双双上涨。

    易居中国提供的一组数据同样印证出市场调整的力度：4月8日~14日一周中，北京一手房成交面积为47.01万平方米，而接下来的一周中，这个数字减至32.52万平方米，环比下降30.8%。

    调控大势已定，北京楼市渐入下行通道，只是未来的通途仍不清晰。   

    调控威力初显

    持续狂热的土地市场，率先领略到此次调控的威力。

    4月27日，北京土地市场重启，房山区窦店镇一块居住用地“流拍”。在暂停热点地区土地拍卖的规定下，北京市国土局已将包括中服地块在内的多幅好地“雪藏”，但首次拍卖仍未能顺利成交。

    这幅建筑面积仅为4.32万平方米的地块，在收到9次报价后进行了拍卖。该地块在拍卖前设定的楼面价上限为4700元/每平方米，而最终现场拍卖的价格为2.04亿元，折合楼面价4718元/平方米，超过上限，不得成交。

    因地价太高而“流拍”，在北京尚属首次，这也意味着对原有招拍挂制度的微调。

    在4月15日国土资源部一次新闻通气会上，土地利用司司长廖永林曾对《财经国家周刊》记者表示，未来商品住宅用地出让不再只是价高者得，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的挂牌竞买方式，并将更多采用“综合条件最优者得”的评标方式。“我们在下一步的土地出让中，将综合考虑地块本身条件、市场状况和政策要求，来确定出让方式。”廖永林说。

    房山地处北京远郊，不是常规意义上的热点区域，由此成为北京土地市场重启的试验田。

    “是停拍，而不是流拍。”房山国土分局办公室主任窦建斌对《财经国家周刊》记者说，他对于这个结果早有预料，“市国土局和我们有过沟通，要求我们支持配合，通过控制地价来平抑房价。”

    新政对于房价的狙击效应也已开始显现。原先领涨势头最猛的通州区域摇身一变，成为领跌者。

    当地知名楼盘K2海棠湾便是其中典型代表。2009年12月，该楼盘均价已高达1.7万元/平方米。2010年3月，其借市场东风坐地涨价3000元，引爆与购房者间矛盾。而新政实施后，知情人士透露，该楼盘已迅速将价格调低了3000元。

    “另一楼盘清水湾，原定开盘价为2.5万元~2.8万元，现在准备直降7000元，变成低开。这就是新政的效应。”上述人士表示。

    张月分析，一系列调控政策落地后，业主心理预期迅速下降，纷纷打破“矜持”，这在通州、望京等典型区域尤为明显。

    链家地产提供的一份报告显示，新政出台后的一周内，通州、望京和海淀区的学院路板块的二手房挂牌价分别下降了9.7%、11%和13%。

    “二手房一定会先跌，一手房的价格暂时下不来，但成交量会下来。这是大家基本的看法。”高策地产董事长李国平分析表示。

    国际顾问公司DTZ戴德梁行华北区投资部主管陈希持相同观点。“一手房价格坚挺，将进入观望期，其支撑因素在于宏观经济状况和众多的刚性需求。”

    真跌还是假摔

    地产评论人杨少锋认可此轮调控的威力。在他看来，二套房首付直接提高最为立竿见影，而利率提高，则大大挤压了投资获益的空间，同时增加了投资成本。“最严厉的，就是限制外地人购房。这个政策如果深入执行的话，炒房者会消失不见了。”

    杨少锋旗下的联达机构负责一些楼盘的代理营销，对市场的风吹草动格外敏感。

    他告诉《财经国家周刊》记者，调控之前，其代理的一个项目，有意向购房者近400人，其中200人购房意愿强烈。“现在有意向的还不到40人。”

    原有的400人中，自住、改善和投资各占三分之一。“而现在，改善和投资这三分之二消失了。”杨少锋说。

    尽管某些区域降价势头明显，但杨少锋仍然认为，目前楼市并非“真跌”，而是“假摔”，因为“跌下去的项目都是近两个月涨起来的”。

    杨少锋透露，亚奥板块的远洋万和城，上期开盘价4.5万元/平方米，之后宣称将上调至5.2万元/平方米。新政实施后，其上调的计划已全部停止。

    易居中国北京区域研究部总监王秀玲对《财经国家周刊》记者透露，她跟踪的一些项目，“原先要涨的都不涨了，已经涨价的，也在偷偷回调”。

    但杨少锋预测，市场到年底将重新回到冰点。“但这次调控和以往又有不同，2010年的高点比2007年的还高了一倍，房价即使跌掉30%，普通市民同样还是买不起。”

    李国平表示，需求只是暂时被遏制，但从长期来看，如果供应跟不上，价格还要再涨。他认为，新盘不存在降价压力，问题是能坚持多久。“供应跟不上是大问题。”

    他所担心的是，交易量下来而价格未降。“大部分开发商不会着急，去年大家都没好好拿地，但又全部高位解套了，他们熬得住。”

    上一轮的仓促救市并不遥远，李国平分析，调控成败的关键是地方政府能否将新政落实下去。

    “假如今年第二季度的GDP不乐观，开复工量不乐观，最担心的是二三线城市。4万亿救市钱早已经投下去了，旧城也拆迁了，地也征了，却没人买了。地方政府怎么可能不着急？地方融资平台的负债表已经很难看了。”

    相关人士不仅对新政的持续性有所疑问，同样对操作手法表示不理解。

    在土地供应上，李国平认为，如果不能满足市场需求，向下预期破灭后，很可能产生报复性购买。

    房山土地“流拍”事件，在李国平看来，则是不折不扣的闹剧。“只能说是相关部门根本就没有用心，意气用事。是对中央政策的阳奉阴违。故意不卖出去。” 李国平说，“不想着加大供应，这很滑稽。”

    房地产高级经济师章林晓同样表示，“限制地价的招拍挂，已经失去招拍挂的本来意义了。”

    章林晓表示，过去的招拍挂主要存在两个弊端：其一是由于价高者得，供地全都集中在高档商品房用地；其二是招拍挂方式很容易放大市场上的乐观或悲观情绪。

    “对招拍挂的改进，其实主要针对这两点着力就可以了。但现在如房山地块的招拍挂，却是以限制地价的方式进行的，这与市场配置土地资源是背离的。”章林晓说。

    未雨绸缪

    4月15日国土部的新闻发布会上，土地利用司司长廖永林曾重申，“各地督查局要加大力度，对屡教不改的地方暂停土地审批。”

    这被分析人士称为“实质动作”。杨少锋表示，这次调控，就要看国家在查开发商囤地上的力度有多大。

    “我支持查囤地，但最大的问题在于法不治众。”李国平对《财经国家周刊》记者说，此次调控尽管强化了对闲置土地的开发力度，但可能收效甚微。

    4月27日，来自昆明的一个开发商告诉李国平，当地一块1万亩的土地，土地证已经到手。这块地出让于调控之前，对地方政府和开发商而言，属于“双赢”。按照国土部规定，热点城市单幅住宅用地面积不得超过20万平方米。

    “若按一块地不超过20万平方米，得卖多少次地？但这样地方政府一下子就可以把钱拿到手，开发商也高兴，低价拿地，开发不了可以囤着。”李国平说。

    他分析，政策的压力可以催生开发商的开工冲动，但问题在于“即使开发出来，当地市场又如何能消化？”

    尽管调控的效果尚待检验，但其严苛程度仍让杨少锋回想起当年的凋零市况。

    围绕可能出现的救市轮回，他与李国平均将2008年的调整旧事重提。

    “2008年，我们失去了一次很好的市场整合机会。”李国平回忆，当时已有一个文件下来，规定了金融机构应定向为一些有实力的企业提供资金，用于兼并重组。“万科信以为真，也在准备资料，但半年后，郁亮公开表示，已经放弃了这个念头。因为一看都‘上岸’了，没戏了。”“如果当初优胜劣汰，目前行业会很平稳。”李国平说。

    杨少锋则算了这样一笔账：一个10万平方米的楼盘，需要4000名工人两年的工时，再加上建筑建材规划设计营销等环节，如果北京一年的建筑面积达到2000万平方米，就可以解决100万工人的就业。

    两年前，恒大老总许家印曾发出豪言，“我解决了这么多人的就业问题，政府怎么能不救市？”

    两年后，杨少锋给出的解决之道是，大规模建设保障房。“在带动经济和行业发展方面，效果是没有区别的。政府需要开始核算，这个行业带来多大的消费量，这个行业退下后，用什么手段来代替弥补。”

    章林晓亦提出同样建议，在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格，开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障房。既能解决结构问题又能解决房地产市场信心循环激荡问题。

    “必须未雨绸缪，把调控可能带来的负面效应都考虑到。”杨少锋说。（记者 魏洪磊）