[摘要]任志强分析房价暴涨时，考虑因素分别是，第一，供求关系，其中也包括地价推动作用;第二，交易环节水费增加推动作用;第三，建安、原材料，以及人力等成本增加;第四，金融政策货币政策影响。

　　本报记者 王营 北京报道

　　华远地产董事长任志强(微博)2012年6月就开始预测，2013年房价要大涨。一年之后，任志强多次在公开场合不无自豪地表示，他的预测很准。

　　国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中，上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%，全国最高;北京同比上涨21.1%，深圳同比上涨21.0%，广州同比上涨20.9%;另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。

　　诚如全联房地产商会创会会长聂梅生所言，国家统计局所统计的70个大中城市，在全国600多个城市里只占很小比例。但不可否认的是，处于调控中的一线城市以及重点二线城市，2013年普遍出现了房价大涨现象。

　　不可否认的房价暴涨

　　放到更大范围，也还是涨。中国指数研究院最新的百城指数显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。必须提醒，这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅，算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，“令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”

　　朱海斌认为，与2009-2010年楼市不同的是，这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。受调控政策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。根据计算，三线城市(省会城市水平以下的城市)的房价11月份同比增长仅为4%，买房供房压力仍然属于可以接受的程度。

　　朱海斌的观点代表了很多专家的看法。

　　聂梅生对2013年的房地产形势的评价是，一是房地产各项指标处于高位，包括房价，但涨幅在逐渐回落;二是城市之间的房价形成巨大的差异化，京沪深穗房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。

　　据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价今年以来整体涨幅明显高于去年。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制。11月，百城住宅均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的最高水平。

　　二手房也创下历史新高。中国指数研究院数据显示，十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。

　　政策逻辑与市场规律

　　2013年房地产调控没有放松，但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意，供求关系最终起了决定作用，而调控政策起到了或正面或反面的作用。

　　如果回顾任志强早在2012年的预测，他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过，在任志强的逻辑中，影响供求的因素是多方面的。

　　综合任志强在2012年多次言论，他判断房价暴涨有四大理由。首先，从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨，而2012年的统计显示，土地供应负增长持续发展，所以，后一轮紧跟着就是价格暴涨;其次，限购令阻碍了二手房供应，从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是，由于2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年，依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上;第三，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此到2012年3月，当旧的土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨;第四，地价绑架了房价。用任志强的话说，“新一届(地方)政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”

　　早在2010年，任志强在分析当年房价暴涨时，考虑的因素则分别是，第一，供求关系，其中也包括地价推动作用;第二，交易环节水费增加推动作用;第三，建安、原材料，以及人力等成本增加;第四，金融政策货币政策影响。

　　2010年，任志强认为，当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动;而2013年，任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。

　　除了上述任志强指出的限购反作用，中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称，在2013年的调控政策中，北京最为严格，出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是，交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清，供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨，使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。

　　各主要城市一手抓调控，一手抓保障，但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。

　　亚豪市场总监郭毅以保障房种类最多的北京为例分析称，近年来保障房政策的摇摆所引发的，由低收入申购人群享有产权的经适房、双限房到享有居住权的廉租房、公租房，今年又新增了一个自住型商品房，各种产权形式的保障房轮番登场，但仍然不能说建立起了一个完备的住房保障体系。由于具备保障房申购资格的人群规模非常庞大，而近年来保障房供应量增长有限，轮候时间过长，一部分家庭被迫挤入商品房市场，加剧了商品房市场的供需矛盾，也从客观上造成房价上涨。

　　聂梅生还认为，一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为，钞票发行速度和涨房价是成正比的关系，2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在2008年启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

　　如聂梅生所言，房地产调控十年一共出了70多个文件，其中绝大部分都是控制房价的，但房价却越来越高。聂梅生的结论是，以房价为调控目标的10年调控是失效的。只有一件事是对的，就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。她认为，我们可以借鉴成熟经济体的经验，最重要的一点是遵循房地产发展周期，敬畏市场规律。

　　(21世纪经济报道)