——拿北京朝阳区及其CBD说事

    文/管益忻

    本文要揭示和阐说的房地产兴奋点不是通常——房地产专业——的兴奋点，而是要从一般总体战略思维上重新认定的“兴奋点”，以其作为包括房地产业在内的诸种产业运作发展的总体战略坐标和根本参照系。

    今天，我们主要以北京市朝阳区及其CBD为切入点，来揭示房地产及其他诸种产业运作与发展必须关注的三大全新“买卖点”、对接点。所谓买卖点，也即“顾客购买”和“企业售卖”的“兴奋点”，或说顾客喜欢的那个点、需求的那个点。我认为，在朝阳区、CBD主要有如下三大买卖点尤应关注：

    第一个买卖点，以CBD为基础概念的多层CXD。

    CBD这个概念应该泛化，不能仅仅指狭义的中央商务区（CBD），事实上，CBD（狭义的商务中心为中心的中央商务区）、CID（以IT业为中心的中央商务区）、CFD（以金融业为中心的中央商务区）等等，可统称之为CXD。原已命名的朝阳区的CBD是狭义的“中央商务区”，那么海淀区的中关村呢，那就应该是CID，同样，西城区的金融街就是CFD了。就“金融中心”而言，我们知道，上海市的金融中心乃整个中国层面的定位，而北京的金融街当然北京市或中国北方的定位。显然，上海的金融中心定位国际化色彩更浓，自由度更大，具有国际化市场资源配置的性质和特点；而（北京）金融街里的企业则又多为中字头的。这样，便可形成一种和谐发展的局面。故此，在综合体式房地产项目越来越为业界同仁侧目的今天，我们也不妨做一个大胆的、全新的假设：金融街之CFD是第一层级的CFD，而在朝阳区，我们则可建一个低于金融街的第二层的CFD——2CFD。依此类推，同样朝阳区的IT中心则亦可视作2CID，等等。

    当然，CFD与2CFD除了级别上的区别之外，二者尽管有共同点，但毕竟不同点还是占主要成分。就如毛主席的矛盾论中讲的普遍性和特殊性之间的关系：特殊性是第一位的，也就是咱们说的特色问题。特色是我们特别要注意的旗帜。就如我们的奥运场馆，甭管是鸟巢还是水立方，亚洲最大的也好，甚至世界有名气的也好。一定要特别强调这个旗帜性特色。

    第二个买卖点，三大使馆区。

    如果说第一使馆区那是计划经济年代建的，标志为传统的社会主义那一套，社会主义国家比较多，符合那个时代的规范；那么，第二个使馆区就不一样了。改革开放之后建的更多一些；第三个使馆区则更为现代化了，更富有国际化、全球化色彩。这几个使馆区，可以说是中国境内的离岸区——全球化。凡是使馆区都是国际化、全球化的。当然，这个一、二、三使馆区又各各拥有自己的特色，而这个特色在全国绝无仅有的；因为它只能在首都在北京。这也是我们很好的一个买卖点，这带有垄断色彩，别人没有；并且，这还凸现着有无的问题，而不是水平高低的问题。比如上海，就只能设领事馆，它不可能建什么大使馆，这也是我们要打造的一个重要的买卖点。

    第三个买卖点，单体高档百货商场。

    2007年4月19日北京最大的单体高档百货商场新光天地开业，凸现一个重要标志。包括90个国际顶级的一线品牌在内的——938个全球品牌确立了这个百货业态的老大地位。过去的北京，百货业的老大一般被认为是王府井、西单商场这几家，现在那几个商圈虽仍不一般，但跟新光天地不一样，新光天地反映出一个新的时代特征，折射着诸多的新时代的光芒。

    首先，全球品牌旗舰的云集与全球货品的零时差优势。诚如人们所描述的，有了知名品牌做后盾，新光天地显然底气十足，新光天地的全球知名品牌旗舰店与全球货品实现零时差供货。每一地的新品与这些品牌在法国的巴黎或者美国的纽约店铺几乎毫无差别，巴黎有的我这里也有，纽约有的我这里也有。当然，这里面很重要的辉点乃引进了品牌，同时也引进了全新的服务理念、全新的服务模式，全新的服务运作流程。

    其次，新光天地、华贸购物中心及美美百货等等聚焦构成了一个大望路奢侈品消费商圈。奢侈品消费——被看作“剥削阶级的专利”的消费现正在渐徐地被人们放到尘封了的记忆之中。已生成的达七千五百万之众的中国中产阶层，绝不可把他们再当作资本家来看待。当然，一般的老百姓他可不能老带名牌穿名牌，虽然有的时候也用点名牌。但是名牌也分好多档次嘛！这个地方就是奢侈品。奢侈品在将来会扮演体验尖端的角色。这个“体验尖端”往往跟产品的文化创意有很大的关系。体验一般有二种：第一种是文化创意产品体验；第二种是产品服务体验。但是就实际上我们的开销来讲，大部分还是第二类体验，直接文化创意产业的体验毕竟占的比重较小。一个品牌，就体现了一种客户价值主张。所以，像奢侈品汇集的消费商圈，体现的是一种什么样的偏好，什么样的顾客时尚、顾客文化是非常值得研究的。

    第三，“新新消费群”的配置。新的消费群，即80后、90后的年轻人，他们逐渐成为大品牌的消费主力。他可能勒紧裤带，用一个月的工资买一件商品，但是他们能够通过铺天盖地的市场杂志和网络信息对于大名牌的入门款、经典款、限量款、最新款了如指掌。80后、90后就是这样一些消费先锋分子，他们对于未来的购买力充满了信心，现在的潮流往往成为他未来厚积薄发的时尚作业。所以说他们的第一件消费品也许就是一个钥匙包、皮带啊或者太阳镜，不太起眼；但这些踌躇满志的年轻人后劲十足，已经把全球的奢侈品场所看的比什么还重要。所以，我们必须得研究这个消费的先锋群体，他们并不直接就等于那七千五百万富有的人，但是他可以代表着未来，代表着方向，代表着流行色。

    第四，新世界选址与定位上的个性化、潮流化及其64小时不打烊，VIP的回娘家等等独树一帜的特色经营模式。中高档百货的个性化、潮流化是其最为鲜明的特点，虽不是特别尖端，但代表了个性需求，代表了一种潮流。64个小时是两天半多，两天半多的时间不关门、不熄灯，一搞就两天半多这是了不得的。VIP这个回娘家，其经营理念也很有意义。