将酒店项目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”来出售，这种方式将被禁止。昨天（北京）市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从下月1日起实施。其中明确，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。

    酒店类公寓产权仅为40年

    据介绍，酒店类房地产开发项目包括宾馆、度假村等。由于近年来北京住宅项目销售的升温和房价的持续上升，个别酒店类项目擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅，进行分套(单元)销售。打着“酒店式公寓”、“精装小户型”、“LOFT”等旗号，作为住宅销售。

    “另一方面，这种‘住宅’无法保障购房人合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税，物业费、水电费。购房者买了这种‘住宅’后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”市住建委相关负责人说。据了解，住宅的最高土地使用年限为70年，而酒店类则只有40年。

    新酒店类项目禁分套出售

    昨天下发的通知要求，在本月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目，一律不得分层、分套(间)销售。将一律不予办理测绘成果备案、预售许可和现房销售的手续。

    对于已取得许可、正在销售的酒店类项目，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

    而对于5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。据了解，近期北京事实上已经基本不再批准酒店类项目分割销售了。

    - 解读

    1 “商改住”也将发文禁止

    昨天出台的新规定，是否是近期楼市新政的后续？对此，市住建委相关负责人称，这与楼市新政无直接关系。

    “主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”

    除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。这位负责人透露，下一步，还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

    2 违规售房无法办房产证

    下月起，新的酒店类项目不能分割出售，但一些已有的项目仍可以销售。那么购房者如何在购房时，辨别哪些房子是可以购买，哪些是不能购买的？

    这位负责人表示，在开发商的售楼处或北京房地产交易管理网上，购房者都可以查询到该项目的预售许可证，可以看出该项目是否允许分割出售。“而且我们也在计划，今后在房地产交易管理网上，增加提示功能。也就是每个项目都标注上是住宅立项，还是酒店或商业立项。”

    对于未获批分割销售的项目，如果购买了单套房屋，则将无法办理房产证。

    3 “产权酒店”将禁止分售

    产权酒店是近些年出现的新现象，以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权，分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润。

    而此次新规出台后，对于以酒店立项的新项目，今后将无法再分层或分套出售，因此也将无法再进行产权的分割。

    - 影响

    开发商

    小户型减少价难涨

    对于昨天出台的新政策，一位不愿意透露姓名的开发商表示，这主要还是针对商业项目擅自改成住宅来销售的现象。

    “商业或酒店立项的项目，容积率都比较高。而目前住宅和商业价格倒挂，住宅价格更高，所以开发商往往是一层做商业，再向上则分割为住宅来卖。”这位开发商说。

    他表示，酒店类公寓大都为小户型，禁售会使这部分房源有所减少。但他认为，房地产新政实施以来，北京的房地产市场的交易量和客户都已经萎缩得很严重，开发商本身就愁着房子卖不出去，也不敢借此来涨价。

    中介

    禁售令对楼市影响不大

    链家地产市场分析师张月认为，在北京今年新开盘的商品房项目中，酒店类公寓仅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店类公寓的比重也不超过3%。因此酒店类公寓禁售，不会对住宅市场造成大的影响。

    链家地产统计显示，今年1至5月北京新开盘和预计6月开盘的住宅项目有328个，其中仅15个为纯粹或包含部分酒店类公寓。

    “很多酒店类公寓由物业统一经营打理，靠租金为业主赚取收益。部分在二手房市场出售的酒店类公寓项目主要集中在一些中高端热点商圈。但由于过去一年多的时间里，普通二手住宅价格上涨非常快，以出租为经营方式已没有前几年受欢迎了。”

    不过她同时认为，今后新增酒店类公寓难再现，因此这类经营型住宅将成为稀缺房源，价格或将走高。